부동산 계약 전 반드시 확인해야할 서류 7가지｜전세계약·매매·전세 사기 예방 체크리스트

1. 부동산 계약 전 반드시 확인해야 할 서류 7가지

부동산 계약에 앞서 최소한 아래 7가지 서류는 꼭 확인해야 합니다.
하나씩 보면 복잡해 보이지만, 실제로는 서로를 보완해 주는 구조라 세트로 보면 훨씬 이해가 쉽습니다.

1-1. 등기부등본 (등기사항전부증명서)

가장 기본이자, 전세 사기 예방 1순위 서류입니다.
등기부등본에는 해당 부동산의 소유자, 근저당, 압류, 경매 진행 여부가 모두 기록됩니다.

• 소유자가 계약서에 나오는 임대인과 동일한지
• 근저당권 금액이 전세금·매매금액 대비 과도하지 않은지
• 가압류, 경매 개시, 가처분 등 위험 신호가 있는지

“내가 돈을 맡기려는 사람이 진짜 집주인인지”를 확인하는 유일한 공식 서류가 등기부등본입니다.

1-2. 건축물대장

건축물대장은 쉽게 말해 건물의 건강검진표입니다.
집의 구조, 용도, 면적, 층수, 사용승인일, 위반건축물 여부 등을 확인할 수 있습니다.

• 주택처럼 보이지만 서류상 근린생활시설(상가)인 경우
• 불법 증축, 옥탑, 반지하 등으로 위반건축물 표시가 있는 경우

등기부등본이 권리관계를, 건축물대장은 실제 건물 상태를 보여주므로
두 서류를 항상 세트로 확인하셔야 안전합니다.

1-3. 토지대장 (대지권 관련)

아파트·연립·다세대 등 집합건물의 경우, 건물만 보고 계약하면 위험할 수 있습니다.
토지대장은 부동산이 올라가 있는 ‘땅’에 대한 정보를 확인하는 서류입니다.

• 대지권 비율, 지목(대, 도로, 전, 임야 등)
• 토지가 다른 사람 명의인지, 공유 구조는 어떤지

특히 “대지권 미등기” 등의 문구가 있다면 추후 매매·재건축 등에서 불리할 수 있으니, 토지대장과 함께 대지권 관련 내용을 반드시 확인해 주세요.

1-4. 토지이용계획확인서

토지이용계획확인서는 해당 부동산이 위치한 토지의 용도지역, 용도지구, 각종 규제·계획을 확인하는 서류입니다.

• 용도지역 (제1종·2종·3종 일반주거지역, 상업지역 등)
• 개발 제한 여부, 도시계획도로 편입 여부
• 문화재, 환경, 군사시설 보호구역 등 규제

당장은 실거주 목적이라도, 향후 재건축·증축·용도변경·개발 가능성을 고려하신다면
토지이용계획확인서를 통해 해당 지역의 미래 가치와 규제를 함께 체크해두시는 것이 좋습니다.

1-5. 전입세대 열람원

“이미 세입자가 있는 집인지, 몇 명이 살고 있는지”를 확인할 수 있는 서류입니다.
특히 전세 계약 시, 나보다 먼저 들어와 있는 세입자의 보증금이 있는지 확인하는 것이 매우 중요합니다.

• 기존 세입자 수, 전입일자 확인
• 다른 세대의 보증금 규모를 간접적으로 유추

전입세대 열람원은 전세보증금 우선순위와도 연결되기 때문에,
등기부등본의 근저당·채권액과 함께 반드시 같이 확인해야 하는 서류입니다.

1-6. 임대차계약서 & 확정일자

임대차계약서는 말 그대로 이번 전세계약·월세계약의 약속 내용을 정리한 문서이고,
확정일자는 그 계약서에 날짜 도장을 찍어 법적 효력을 부여하는 절차입니다.

• 계약서 상 임대인·임차인 인적사항, 주소, 금액, 기한 정확히 확인
• 계약 후 주민센터·등기소에서 확정일자 받기
• 전입신고 + 확정일자 → 대항력·우선변제권 확보의 핵심

전세 사기 사례의 상당수가 확정일자 미신청, 전입신고 지연에서 출발합니다.
계약서 작성 후에는 최대한 빠르게 전입신고 + 확정일자를 받으세요.

1-7. 전세보증보험·임대사업자 등록 관련 서류

마지막으로, 가능하다면 해당 주택이 전세보증보험 가입이 가능한 집인지를 꼭 확인하시는 것이 좋습니다.

• 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
• 임대인이 등록임대사업자인지 여부
• 보증보험 취급 기관 (HUG, SGI 등) 상담 내용

전세보증보험 가입이 가능하다면, 혹시 모를 상황에서도 보증금을 돌려받을 수 있는 안전장치가 생기는 셈입니다.

2. 전세계약·매매 계약 전 필수 점검 항목 15가지

위의 7가지 서류를 기반으로, 실제 계약 현장에서 무엇을 어떻게 봐야 하는지를 체크리스트 15가지로 정리해 보겠습니다. 계약서 쓰기 전에 이 부분만 한 번 더 체크해 보세요.

1. 임대인 신분증 + 등기부등본 상 소유자 일치 여부
2. 근저당 금액 + 기존 세입자 보증금 < 집 시세인지 확인
3. 등기부등본 갑구·을구에 경매·압류·가압류 기록 여부
4. 건축물대장 상 용도가 실제 사용하는 용도와 일치하는지 (주택 vs 상가)
5. 건축물대장 상 위반건축물 표시 여부
6. 전입세대 열람원으로 기존 세입자 유무·전입일자 확인
7. 관리비·공용비 고지내역·연체 여부 확인
8. 전기·수도·가스 요금 체납 여부 확인
9. 집 내부 상태 (곰팡이·누수·결로·창문·배수·보일러) 꼼꼼하게 점검
10. 층간소음·도로 소음 등 생활 소음 체크 (시간대별로 차이 있는지 확인)
11. 일조권·채광·환기 상태 (거실·방 방향, 햇빛 들어오는 시간)
12. 주차 여건·주차 대수 (1가구 1주차 가능 여부, 야간 상황)
13. 주변 편의시설 (마트·버스·지하철·학교·병원 등) 거리 확인
14. 향후 계획 (재건축·개발·도로 개설 계획 등) 토지이용계획확인서로 확인
15. 전입신고·확정일자·전세보증보험 처리 일정 미리 잡기

✅ TIP
체크리스트를 직접 출력하거나 메모장에 적어 방문 때 하나씩 체크해 보시면 놓치는 부분이 훨씬 줄어듭니다.

3. 전세 사기 예방 7단계 가이드

요즘은 집값보다 정보 부족이 더 큰 리스크가 되는 시대입니다.
아래 7단계만 지켜도 전세 사기를 예방할 확률을 크게 낮출 수 있습니다.

1. 1단계｜등기부등본 최신본으로 집 상태 먼저 확인하기
   계약 전, 최소한 당일 또는 전날 기준 등기부등본을 다시 떼어보세요.
   근저당, 가압류, 경매 개시 등 변동이 생기지 않았는지 확인하는 것이 중요합니다.
2. 2단계｜건축물대장으로 불법 구조 변경·용도 확인
   “주택처럼 보이는 상가”, “불법 옥탑·반지하”는 전세 사기에서 자주 등장하는 유형입니다.
   건축물대장 상 용도·위반건축물 여부를 꼭 확인하세요.
3. 3단계｜집 시세 대비 전세가율 체크
   주변 시세와 비교해 전세금이 집 시세와 너무 비슷하거나, 오히려 높은 경우는 특히 주의해야 합니다.
   깡통전세 위험이 높을 수 있습니다.
4. 4단계｜전입세대 열람 + 기존 보증금 구조 파악
   나보다 먼저 들어와 있는 세입자, 혹은 다가구·다세대 건물의 다른 세대 보증금 구조를 확인해야
   내 보증금 순위를 대략 가늠해 볼 수 있습니다.
5. 5단계｜임대인 직접 대면 + 신분증·통장사본 확인
   중개사무소에서만 대화하고 임대인을 한 번도 못 보는 상황이라면 한 번 더 의심해 보셔야 합니다.
   가능하다면 신분증, 통장 명의, 등기부등본 상 소유자 이름이 모두 일치하는지 확인하세요.
6. 6단계｜전입신고 + 확정일자 + 전세보증보험 3종 세트 준비
   계약이 끝났다면, 입주일과 동시에 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 안전합니다.
   가능하다면 전세보증보험 가입까지 검토해 보세요.
7. 7단계｜“너무 싸고 너무 급한 조건”은 한 번 더 의심하기
   시세 대비 유난히 싸고, 계약을 서둘러 재촉하는 분위기라면 반드시 한 번 더 멈춰 서서 서류부터 점검해 보셔야 합니다.

💡 한 줄 정리
전세 사기는 “사람을 믿어서” 당한다기보다, “서류를 안 보고 감으로 계약해서” 당하는 경우가 대부분입니다.

4. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 부동산 계약 전에 꼭 등기부등본과 건축물대장을 둘 다 봐야 하나요?

네, 가능하면 둘 다 필수라고 생각하시는 것이 좋습니다.
등기부등본은 소유자·근저당·권리관계를, 건축물대장은 건물 상태·용도·위반 여부를 보여줍니다.
어느 하나만 보고 계약하면, 다른 한쪽에서 문제가 튀어나올 수 있습니다.

Q2. 전세계약 때도 토지대장·토지이용계획확인서를 꼭 봐야 하나요?

1~2년 단기 거주라면 필수까지는 아니더라도, 매매·장기 거주를 계획하는 경우에는
토지 관련 서류도 함께 확인하는 것이 좋습니다. 특히 개발·재건축 가능성, 규제 여부를 보고 싶다면 필수입니다.

Q3. 서류를 전부 챙기려니 너무 복잡합니다. 최소한 무엇부터 봐야 할까요?

최소한 ① 등기부등본 ② 건축물대장 ③ 전입세대 열람원 ④ 임대차계약서 + 확정일자는 꼭 확인하시고,
여유가 된다면 나머지 서류(토지대장, 토지이용계획확인서, 전세보증보험 관련 서류)를 추가로 확인해 주세요.

Q4. 공인중개사가 다 확인해 준다고 하는데, 제가 따로 또 확인해야 하나요?

중개사의 역할은 중요하지만, 내 보증금과 내 집은 결국 내가 책임져야 합니다.
서류 확인 자체는 어렵지 않으니, 중개사가 보여주는 서류를 직접 눈으로 한 번 더 확인하는 습관을 추천드립니다.

5. 마무리｜부동산 계약, “감”이 아니라 “서류”로 확인하세요

오늘은 부동산 계약 전 반드시 확인해야 할 서류 7가지와 함께,
전세계약·매매 계약 전 필수 점검 항목 15가지, 전세 사기 예방 7단계까지 한 번에 정리해 보았습니다.

집을 볼 때 인테리어, 채광, 교통도 물론 중요하지만,
결국 내 보증금과 자산을 지켜주는 건 감이 아니라 서류입니다.

앞으로 부동산 계약을 앞두고 계시다면,
오늘 정리한 서류 7가지와 체크리스트를 한 번 더 떠올리시면서
“조금 느려지더라도, 한 번 더 확인하고 계약하는 습관”을 꼭 가져보시길 바랍니다.